一、出台背景

为贯彻落实住建部、自治区住建厅关于规范和加强商品房预售资金监管的指导意见，加强商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，保障预售商品房购房人的合法权益，促进房地产市场的健康有序发展，结合我市实际，崇左市住房和城乡建设局会同中国人民银行崇左市中心支行、崇左银保监分局印发了《崇左市商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《细则》），进一步加强我市商品房预售资金监管力度。

二、出台依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。

（二）《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”。

（三）《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》第三十八条规定：“商品房预售所得款项，应当用于商品房有关的工程建设。开发主管部门应当会同有关部门加强对开发企业预售商品房所得款项的使用情况进行监督”。

第四十六条规定：“违反本条例第三十八条第一款规定，挪用商品房预售所得款项，造成商品房不能按预售合同约定的时间交付使用的，应当按照预售合同的约定承担违约责任”。

三、主要内容

《细则》从总则、预售资金监管账户设立和变更、预售资金监管协议签订、预售资金收存、预售资金支取、预售资金监管协议解除、监管与违规责任、附则等八个方面共四十四条进一步明确了对商品房预售资金监管的程序和要求。

四、重要举措

（一）明确了《细则》的指导思想、适用范围、商品房预售资金的概念和监管部门职责。

（二）明确招标确定银行。当地住房和城乡建设部门应当会同人民银行分支机构、崇左银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行应当通过当地人民政府或住房和城乡建设部门门户网站予以公示。

（三）明确商品房预售资金监管协议签订。商品房预售资金三方监管协议文本由市住房和城乡建设局会同中国人民银行崇左市中心支行和崇左银保监分局制定。协议主要内容应在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

（四）明确监管额度。监管额度的确定由当地住房和城乡建设部门根据监管项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等级等因素确定，监管额度不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和配套建设等费用）的130%，每平方米的建安造价指标不得低于当地最新公布的同类型结构的建设工程造价指标。全装修交付或毛坯交付但以其他形式签订装修合同的监管项目，应将装修成本纳入预算总额。预售资金监管额度确定后，因工程预算书内容发生变动而需调整预售资金监管额度的，应当报监管机构重新核定。

（五）明确监管额度内使用范围。监管额度内的商品房预售资金，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款、农民工工资等相关支出。监管额度内的资金，原则上只能划入项目建设必需相关支出的银行账户；在项目解除商品房预售资金监管前，监管银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。不得用于偿还任何借（贷）款本金和利息，不得用于缴纳土地款、罚金、税金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。

（六）明确监管额度内资金申请拨付节点。监管项目取得商品房预售许可申请用款的，拨付数额不超过监管额度总额的25%，监管项目主体结构完成规划设计总层数一半申请用款的，拨付数额累计不超过监管额度总额的40%，监管项目主体结构完成规划设计总层数四分之三申请用款的，拨付数额累计不超过监管额度总额的70%，监管项目主体结构完成申请用款的，拨付数额累计不超过监管额度总额的80%，监管项目竣工验收备案完成申请用款的，拨付数额累计不超过监管额度总额的95%，监管项目取得《不动产权证书》首次登记，并具备为购房人办理转移登记条件后，可办理解除商品房预售资金监管手续。

（七）明确对监管部门、房地产开发企业、商业银行等违反商品房预售资金监管相关规定的处理意见。

五、其他需要说明的事项

（一）执行时间。《细则》自2023年4月24日起施行，《崇左市商品房预售资金监管暂行办法》(崇建字〔2016〕11号)自《细则》施行之日起废止。

（二）政策衔接。2023年4月24日前已取得《商品房预售许可证》但未取得《不动产权证书》首次登记的商品房项目，应当按照《细则》确定监管额度和使用节点监管。