各县（市）住房城乡建设局，各商业银行、各房地产开发企业：

为支持优质房地产开发企业合理使用商品房预售监管资金,防范化解房地产企业流动性风险,促进房地产市场平稳健康发展，根据《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(银保监办发〔2022〕104号)精神，结合我市实际，现就全市商品房预售资金监管中使用银行保函有关事项通知如下:

一、商品房预售监管资金银行保函业务概念

商品房预售监管资金银行保函业务(以下简称“保函业务”)是指房地产开发企业凭银行出具的保函等额置换商品房预售资金监管账户中的监管额度内资金，当出现索赔情形并发起索赔时，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户的行为。

二、保函业务使用范围

本市行政区域内，纳入商品房预售资金监管范围的房地产开发项目申请使用银行保函等额置换商品房预售监管资金的，适用本通知。

三、明确监督部门和监管机构

市住房城乡建设局是全市商品房预售监管资金保函置换的指导和监督部门。市房产资金管理中心是中心城区(含江州区)商品房预售监管资金保函置换的监管机构(以下简称监管机构)，负责中心城区（含江州区）商品房预售监管资金保函置换的具体实施工作。各县(市)商品房预售资金管理机构负责本县(市)商品房预售监管资金保函置换的具体实施工作。

四、出具保函银行及保函应符合以下规定

（一）保函应符合国家、自治区、崇左市房地产及金融相关政策要求。

（二）保函仅用于置换依法合规设立的商品房预售资金监管账户的监管额度内资金。保函置换金额不得超过监管账户内确保项目竣工交付所需资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户内确保项目竣工交付所需资金额度的70%。

（三）商业银行的监管评级在4级及以下或资产规模低于5000亿元的，不得开展保函置换商品房预售监管资金业务。

（四）商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或有利害关系的房地产开发企业出具保函置换商品房预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换商品房预售监管资金。

（五）保函出具银行与预售资金监管账户开户行（以下简称监管银行）不能为同一家商业银行或存在隶属关系、同级分支关系的商业银行。

（六）保函出具银行属于自治区内非本市商业银行的，保函应由出具银行委托本市商业银行代开（同行的可办理转递手续）；保函出具银行属于自治区外商业银行的，保函应由出具银行委托本市商业银行代开。

（七）保函应为见索即付性保函，内容应当符合有关法律法规的规定，并包括房地产开发企业信息、项目信息、监管账户信息、担保金额、保函期限、赔付约定、担保责任等。保函出具银行在保函期限内承担不可撤销的担保责任，不能以任何理由对抗索赔请求。

五、房地产开发企业使用保函业务应符合以下规定

（一）房地产开发企业经营的房地产项目2年内不存在群体性上访事件，并且不存在拖欠工程款、拖欠农民工工资的情况。

（二）房地产开发企业2年内未被当地住房城乡建设部门或相关政府部门行政处罚，也未被自治区级住房城乡建设部门挂牌停工整改。

（三）申请使用银行保函的监管项目，购房人缴纳的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的预购房款等已按资金监管要求全部存入预售资金监管账户。

（四）申请使用银行保函的监管项目，房地产开发企业按相关文件规定开设预售资金监管账户，监管账户内资金须达到监管机构核定的监管额度。

（五）申请使用银行保函的监管项目，按预售方案的施工进度施工，未发生停工现象。

（六）房地产开发企业未发生监管账户司法冻结、司法扣划、税收保全措施或强制执行措施等。

（七）房地产开发企业申请办理保函业务时，须向监管机构提供见索即付性保函。

六、保函业务申请置换流程

房地产开发企业申请保函业务，监管机构应在10个工作日内对保函业务进行审核。审核通过后，监管机构出具划转资金证明。监管银行应积极配合监管机构开展银行保函等额置换商品房预售监管资金工作，在收到划转资金证明材料后3个工作日内将资金拨付到监管账户。

七、保函业务资金补足流程

监管额度内资金拨付使用后,监管银行应在3个工作日内将相关信息通知保函出具银行,保函出具银行要督促房地产企业3个工作日内向监管账户内补足差额资金(拨付资金×保函置换预售监管资金的比例),保函金额相应下调,确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金,保函金额不得调整。

八、保函业务资金的使用要求

房地产开发企业要按规定使用保函置换的商品房预售监管资金,用于项目工程建设、偿还项目银行在建工程抵押到期债务等,不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产开发企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务,确保项目建设资金充足。

九、保函出具银行风险防控要求

商业银行在出具保函置换新建商品房预售监管资金时,要按市场化、法治化原则，参照开发贷款授信标准,充分评估房地产开发企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等,与经营稳健、财务状况良好的优质房地产开发企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目,应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的,要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产开发企业及其所属集团的统一授信额度。商业银行要通过保证金、房地产开发企业反担保以及其他增信措施,防范保函业务风险,按要求计提风险资本,提取风险准备。

十、保函业务履约责任

在保函有效期内,如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款,保函出具银行在收到保函受益人出具的《索赔通知书》后，应立即履约垫付,在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付,保函出具银行要及时向房地产企业采取追索措施,保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类,不得隐藏风险。

保函出具银行未按保函约定赔付的，监管机构不再接收该银行出具的新保函，三年内不能作为监管银行。

十一、保函索赔条件

在保函期限内，房地产开发企业出现下述情形之一的，监管机构出具《保函索赔通知书》向保函出具银行发起索赔，索赔金额以《保函索赔通知书》确定的金额为准。

（一）项目存在不可抗力的拖欠工程款、工程停工、延期交楼、工程质量等不稳定因素。

（二）项目出现违约或者侵权等问题，需承担相应的经济赔偿责任。

（三）房地产企业发生监管账户司法冻结、司法扣划、税收保全措施或强制执行措施等。

（四）保函到期前30天，房地产开发企业未完成与保函出具银行续保，且项目未完成不动产权首次登记并解除预售资金监管协议,或房地产开发企业未将等额保函置换金额存入监管账户补足的。

（五）出现影响该房地产开发企业项目工程建设的其他违法违规行为，或者当地住房城乡建设部门认为应当发起索赔的其他情形。

在保函有效期内，监管机构出具《保函索赔通知书》向保函出具银行发起索赔的，保函出具银行应在接到保函索赔通知之日起，10个工作日内无条件将监管机构确定的索赔金额存入指定账户。保函出具银行应严格按照《银行保函》的约定履行责任。

十二、使用保函业务企业的违规责任

监管银行、出函银行发现房地产开发企业违规使用资金,或在预售资金置换后未及时补足差额资金,应及时报告监管机构。当地住房城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施,督促房地产开发企业纠正违规行为。

十三、保函期限内终止的情形

在保函期限内，有下列情形之一的，保函终止:

（一）房地产开发企业在保函到期前已将保函担保金额存入监管账户。

（二）索赔金额达到担保总金额，且已按照保函受益人出具的索赔通知书要求将索赔金额足额存入监管账户。

（三）项目取得《不动产权证书》首次登记并解除商品房预售资金监管协议。

对符合保函终止条件的房地产开发企业，监管机构出具同意终止的书面文件。

本通知由市住房城乡建设局负责解释，自发文之日起施行。

附件：1.银行保函（示范文本）

2.银行保函等额替换商品房预售监管资金申请表

3.保函索赔通知书

崇左市住房和城乡建设局中国人民银行崇左市分行

国家金融监督管理总局崇左监管分局

2023年9月28日